收益法的房地产和商业的评估。 收益法的应用

收益法是评估方法的属性值的整体组合，组织，企业本身，在判定的成本是由这些有望在未来的经济利益的转换取得的财产。 这种方法的理论基础是相当有说服力的。 投资价值是此刻未来的利益，这是在回报率，这是投资的风险程度的反映贴现值。

对于任何在提供的生产和销售对象现有企业的财产，以及他的商业使用产生积极的回报，这是合理的，适当的。 在企业投资风险的大小由估计的证明 贴现率。 在经济方面，目前已达回报对投资的风险投资对象的水平相当的资金由投资所需要的速度，或者是在与评价的时间可比风险的替代投资回报率的作用。

特点

在实践中收益法的应用是一个相当艰巨的任务，因为有必要评估成本的每一个重要的决定因素 - 收益和利润的比率。 当使用这些技术评估的公司，你需要一定要进行所有的关键要素，包括该公司的营业额的成本，这对由每个成员创造利润，成本和风险的直接影响进行全面分析。

收入法来 评估一家企业 时经常使用。 例如，在收购或兼并的情况下，则此方法使用成本或市场的更加频繁。 附件买家资金目前正与在将来要接收的净现金流的预期，这不能被认为是有保证的，因为他们的特点是一定的风险作出。 该收益法在评估值这些关键因素，对于使用基于市场的方法通常需要市盈率，或回顾展期间一些其他类似的收入倍数，不考虑未来。

对于市场倍数特征性状，如不安全，并未能提供可以使用收益法对未来收益和折现率的预测的情况下能够得到同样的照顾。 例如，“市盈率”的比率，用来一年，不允许充分反映在未来几年预期的变化。 正确 使用系数 提供了一个机会来证明投资者普遍偏好，他们经常引用的厂商或业内人士透露。

使用

在分析和保护的需求，以及有关该公司的预算，这迫使进行修改和的创建计划，预测和基本句子的财务影响发展的信息。 收入方式，以企业的评估，可以测量所有涉及到是否有吸收为收入增长的结果，一定的好处的假设，降低成本，改进流程或降低成本的小型股。 通过这种方法，可以测量和讨论的一切。 此外，它可以被用来确定的预期收益发生的时间，以及证明降低了企业的成本，由于有更遥远的未来的好处运动的程度的过程。

采用收益法提供了买卖双方的机会，决定了企业的市场公允价值，以及为一个或多个战略买家的投资价值。 如果显示不够清楚这种差异，买家和卖家可以很容易地识别来自协同效应带来的好处，并采取信息解决方案。

当使用收益法估价业务，你必须记住的是，计算的成本包括了在直接行动的过程中使用的所有财产的成本。 作为方案的一部分，有几种方法来估算，最感兴趣的。 特别是，这些方法适用收益法：资本和现金流贴现。 您可以详细查看。

方法

使用的现金资本化的方法流过被检测企业总价值，这取决于现金由企业的潜在属性产生的气流。 现金流 的企业或企业作为一个整体-是在结算周期内的所有流入和资金外流的区别。 通常使用一年的计算周期。 该技术是通过将整个流量通过的资本化率到的钱在本值的预期流的代表电平转换。 在这种情况下，适当的收入来源，有一些调整。

要使用用于计算净利润加成（税后计算）的现金流的传统方法的非现金费用，以确定资本现金流的绝对值。 这种计算方式可以考虑与自由的现金流，其记录为另外所需的资本投资，以及需要补充资本金的计算比较更为简化，没有讨价还价的余地。

贴现现金流

此方法仅在预期现金流，其通过对企业本身产生基本上为主。 它之间的特性区别在于所需要的成本为分数计算确定代表性水平现金流这一事实。 这种方法在发达国家是最广泛使用的原因在于它可以被用来解释所有的前景的事实。 现金流是大致相等的总和 净收入 和折旧，提供净营运资本和资本支出投资的减法增益。

使用现金流量折现法的条件如下：

• 我们有理由相信，未来现金流会有所不同电平的电流，也就是我们所谈论的开发企业;
• 有范围为使用企业或商业地产的未来现金流进行有意义的评估;
• 目的是建立一个完整的或部分的步骤;
• 企业是一个重大的混合用途的商业价值。

由现金流量折现法收益法与资产评估是最好的，但它的使用是很费力的。 有估计，如果没有这个方法的应用产生是不可能的。 这些包括其后续评估投资项目的发展。

贴现的方法的优点

如果通过折现法练收益法的房地产或商业评估，有可能确定一些主要的好处。 首先，我们在谈论什么样的未来业务的利润直接只考虑生产的产品，其后续销售预期的运营成本，并与维护，生产和贸易能力扩展有关未来的投资，体现在盈利预测只能间接地通过其电流折旧。

要点

调整的事实，利润是会计报表的指标后，进行与缺乏盈利或亏损的投资计算的指标收益法评估，所以运行过程中受到显著操作。

现金流量折现法由三组车型：

• 股息贴现;
• 剩余收益;
• 贴现现金流。

如果实行按照模型股利折现证书作为现金流的商业手段，应用支付股份。 尽管该模型是在识别和评估企业的资产价值国际惯例显著常见的，它有很多的缺点。 在没有留存收益会计学位车型。 这里不仅是个别企业，而且对整个国家的股利政策的差异。 这种方法不能在不盈利企业使用。 这种模式最适合于少数股票的价值计算。

剩余收益模型

收入法通过剩余模型的方法估计假定为现金流量的测量剩余收益的价值将被使用，即利润之间并在盈利，这是由股东在购买本公司或其股份的时间预测的大小差异。 如果企业价值是适当的模型假设的基础上计算，这将是相等的总和账面价值与在此之后的剩余收入的预计金额的现值。 该模型显示，其在财务报表中的数据的质量有显著的灵敏度。 对于俄罗斯的条件，信息的充分性受到质疑显著。

好处股东

当然，股东或公司，具有一定的历史，以及支付股息的事实的股东，可以采取贴现模型的优势来计算自己的公司的成本。 的情况是，这个行业的企业股东很少少数，所以，对他们来说最适合的方式是通过贴现现金流使用收益法的房地产和商业模式的评估。 在这个系统中的关键是提供现金折扣率或投资预期回报。 这种模式最大的问题是预测自由现金流的准确性，以及折现率的适当定义。

如果我们将收入的方法，它的定义是上面给出，采用折现现金流量法从企业的预期收益，考虑到预计的资金流动，这可以从流通中现金利润所需的再投资后撤回。 随着现金流的一项指标不依赖于企业使用的会计制度，其折旧政策。 在这种情况下，一定要考虑任何的现金流 - 流入和流出。 的金融意识评估折现现金是这样的，因为这些过程的结果是他们在那会是提供给投资者在收到现金流的时间量减少的状况下，他把自己的钱不是在业务，现在，以及在什么 - 什么其他投资资产的公共性质，例如流动性安全性或银行存款。

其他技术

收入法，其中的一个例子，如前所述，最近用得越来越少了，现在已经成为评价的最常用的方法。 它是用于各种资产的评估，并用作分隔的股票期权的主要特点是任何资产将被允许评估这个作为一个选项，他的想法的基础。 目前，收益现值法的排斥反应是最常见的有利于期权定价模型（分别的Black-Scholes）进行。

这样的系统，它正在使用，使得公司的资产或企业在其正在与大面积亏损的情况下总价值的评估。 该模型旨在进一步解释为什么企业的股权资本成本不为零，即使在企业低于债务的名义尺寸的成本降低。 即使有这样的优势，可以注意到的是，Black-Scholes模型的俄罗斯公司的估值目前有更多的理论。 存在的主要问题，由于此模型不能适用于国内业务 - 这是缺乏对模型参数，这是迫切需要的一些证据。

发现

收益法评估业务和房地产开始被更频繁使用，出现这种情况的原因有很多。 特别是，它涉及因其中有其在消费市场使用困难的不足。 首先，应该指出的是多么困难，以使未来的服务和产品，原料成本，以及复杂输入其余指标的预测。 在这种情况下，我们可以谈论一些主观的专家评估。 此外，问题是低犯罪率检测信息的俄罗斯企业，因为这是正确的计算和Black-Scholes模型的关键。 这是公司的主要由于较低的企业文化。

广大股，其中本和大包，主要集中在人的小圈子的手，和比重 小股东 和小业主，他们的占有率很低，在股本是可以忽略不计。 事实证明，很多企业根本就不感兴趣透露任何信息。 因此，要复杂得多对于大多数的俄罗斯工业和商业收益现值法计算。 在其他条件下，它运作良好，显示出其所有的优点和可靠性。